Saltar al contenido

Buscar

  • Local
  • Impuesto
  • Vivienda

Un impuesto local

Plusvalía municipal

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal)

Lo que cobra el ayuntamiento cuando se vende, se hereda o se dona un inmueble urbano. Grava lo que ha subido el valor del suelo desde la vez anterior que cambió de manos, con un tope de 20 años.

En esta página

En esta página 9 temas · desliza o elige uno

¿A quién afecta?

Quién lo paga

  • Quien vende, quien hereda o quien recibe la donación.
  • Si el vendedor es una persona que no reside en España, el ayuntamiento se la cobra al comprador en su lugar.
  • Vendedor y comprador pueden pactar otra cosa entre ellos, pero ante el ayuntamiento responde quien dice la ley.

Qué grava: la subida de valor del suelo urbano que aflora cuando un inmueble cambia de dueño por venta, herencia o donación, o cuando se crea o se transmite un usufructo u otro derecho de uso. Solo cuenta el suelo, no la construcción, y no alcanza a las fincas rústicas. Si el valor del suelo no ha subido entre la adquisición y la transmisión, no se paga. Para los ayuntamientos es un impuesto voluntario: solo existe donde lo han aprobado.

Quién no paga o paga menos

  • Quien transmite sin ganancia: si el valor del suelo no ha subido entre la adquisición y la transmisión, no hay impuesto. Hay que declararlo y aportar las escrituras.
  • Las herencias a favor de hijos, cónyuge o padres pueden tener una rebaja de hasta el 95 % si la ordenanza del municipio lo prevé.
  • Las aportaciones de bienes de los cónyuges a la sociedad conyugal y las adjudicaciones que reciben de ella no pagan.
5 casos más Las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de nulidad; la entrega de la vivienda habitual a la entidad que dio la hipoteca para cancelar la deuda…
  • Las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de nulidad, separación o divorcio no pagan.
  • La entrega de la vivienda habitual a la entidad que dio la hipoteca para cancelar la deuda (dación en pago) y su pérdida en una ejecución hipotecaria están exentas, con requisitos.
  • Los inmuebles de un conjunto histórico o declarados bien de interés cultural, si su dueño ha pagado obras de conservación o rehabilitación y con las condiciones de la ordenanza.
  • Las fincas rústicas: el impuesto solo alcanza al suelo urbano.
  • En Ceuta y Melilla la cuota tiene una rebaja del 50 %.

Cuánto se paga

Desde noviembre de 2021 hay dos formas de calcular la base y se paga por la que salga más baja. La objetiva: el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que el inmueble ha sido tuyo, hasta 20. La real: la ganancia de verdad, es decir, el precio de venta menos el de compra, en la parte que corresponde al suelo. La real tienes que pedirla tú y probarla con las escrituras. A la base se le aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %. Los coeficientes de la tabla son máximos: cada ayuntamiento puede aprobar otros más bajos.

Un ejemplo

Piso comprado por 150.000 € y vendido 12 años después por 180.000 €. Valor catastral: 80.000 €, la mitad de suelo. Forma objetiva: 40.000 € × 0,09 = 3.600 €. Forma real: 30.000 € × 50 % = 15.000 €. Se toma la menor: 3.600 € al 30 % son 1.080 €.

La tabla completa (21 filas) Coeficientes máximos del método objetivo vigentes desde el 28 de enero de 2026, según los años completos…
Coeficientes máximos del método objetivo vigentes desde el 28 de enero de 2026, según los años completos transcurridos
Años Coeficiente máximo
Menos de 1 0,15
1 0,15
2 0,14
3 0,14
4 0,16
5 0,18
6 0,19
7 0,20
8 0,19
9 0,15
10 0,12
11 0,10
12 0,09
13 0,09
14 0,09
15 0,09
16 0,10
17 0,13
18 0,17
19 0,23
20 o más 0,40

Se multiplican por el valor catastral del suelo. Con menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.

Dónde cambia

Cada ayuntamiento decide si lo tiene, con qué tipo (el máximo es el 30 %), con qué coeficientes dentro de los máximos y si rebaja las herencias. En 2026 lo tienen 3.319 de los 7.391 municipios de régimen común, donde vive el 95 % de su población, y 1.103 aplican el 30 %. En Ceuta y Melilla la cuota se rebaja a la mitad. En Navarra y el País Vasco se rige por normas forales.

Cómo y cuándo se paga, y con qué norma

Se paga una vez, al ayuntamiento, después de la transmisión. El plazo para declararla es de 30 días hábiles en ventas y donaciones y de seis meses en herencias, que se puede prorrogar hasta un año si se pide. Muchos ayuntamientos piden que calcules e ingreses tú el impuesto (autoliquidación); otros te envían la liquidación. Si crees que no te toca pagar porque no hubo ganancia, también tienes que declararlo.

Quién lo cobra
El ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, que recibe toda la recaudación
Desde cuándo
Con este nombre se cobra desde 1990. El cálculo actual, con dos formas de hallar la base, es de noviembre de 2021, después de que el Tribunal Constitucional anulara el método anterior.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la plusvalía municipal, el que vende o el que compra?

El que vende. La ley solo prevé una excepción: si el vendedor es una persona que no reside en España, el ayuntamiento se la cobra al comprador.

¿Se paga plusvalía municipal si vendo por menos de lo que me costó?

No. Si el valor del suelo no ha subido entre la compra y la venta, la operación queda fuera del impuesto. Tienes que declararlo ante el ayuntamiento y aportar las dos escrituras. Se comparan los valores que constan en ellas, o los comprobados por la administración si son más altos, sin sumar gastos ni impuestos.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?

Los herederos. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide. Muchos ayuntamientos rebajan la cuota, hasta un 95 %, cuando heredan hijos, cónyuge o padres. Para saber si hubo ganancia se usan los valores declarados en el impuesto de sucesiones.

¿Y en una donación?

Quien recibe el inmueble. El plazo es de 30 días hábiles. Quien dona también está obligado a comunicar la donación al ayuntamiento.

¿Cómo sé cuál de las dos formas de cálculo me sale más baja?

Haz las dos cuentas. La objetiva: valor catastral del suelo, que viene en el recibo del IBI, por el coeficiente de tus años. La real: precio de venta menos precio de compra, por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total. Si la real sale más baja, pídela al ayuntamiento con las escrituras.

No entra en la calculadora de una vida

No entra La calculadora no calcula la venta ni la herencia de un inmueble. La calculadora estima lo que paga una persona a lo largo de su vida, y solo cuenta lo que puede calcular con las preguntas que hace. Cómo se calcula.

Los datos

Recaudación por habitante en 2024
38 €

Estimación Cálculo propio: la recaudación entre la población Fuente: Ministerio de Hacienda, CONPREL, liquidación de presupuestos de las entidades locales de 2024, total nacional

6 datos más Municipios de régimen común con plusvalía municipal en 2026 · Tipo en 2026 entre los municipios que la tienen · Tipo…
Municipios de régimen común con plusvalía municipal en 2026
3.319 de 7.391; en ellos vive el 95 % de la población

Dato oficial Fuente: Ministerio de Hacienda, «Imposición local. Tipos de gravamen, índices y coeficientes», fichero de 2026 (7.391 municipios de régimen común)

Tipo en 2026 entre los municipios que la tienen
26 % de mediana; 1.103 municipios aplican el máximo del 30 %

Dato oficial Fuente: Ministerio de Hacienda, «Imposición local. Tipos de gravamen, índices y coeficientes», fichero de 2026 (7.391 municipios de régimen común)

Parte del valor catastral urbano que corresponde al suelo en 2026
49,4 % de media, con todos los usos

Dato oficial Fuente: Dirección General del Catastro, estadística de inmuebles urbanos 2026 (URBANA2026.xls)

Recaudación de 2024 por finca urbana transmitida
1.331 €, contando también las transmisiones que no pagaron

Estimación Fuente: Cálculo propio con Ministerio de Hacienda, CONPREL, liquidaciones de 2024, e INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (fincas urbanas transmitidas en 2024)

Ayuntamientos que más ingresaron en 2024
Madrid, 261,5 millones de euros; Barcelona, 148,4 millones

Dato oficial Fuente: Ministerio de Hacienda, CONPREL, base de datos de liquidaciones de los presupuestos de las entidades locales de 2024 (recuento propio por entidad)

Fuentes

7 fuentes oficiales, 1 cálculo propio BOE · Ministerio de Hacienda · Dirección General del Catastro · Cálculo propio con Ministerio de Hacienda. Ficha comprobada contra sus fuentes el 10 de octubre de 2026

Ficha comprobada contra sus fuentes el 10 de octubre de 2026.

Relacionados

Toda la familia «Vivienda», en el catálogo