Calculadora de ganancia patrimonial 2026 ¿Cuánto IRPF pago al vender una vivienda?
Escribe por cuánto compraste y por cuánto vendes, con sus gastos, y verás la ganancia patrimonial y el IRPF que le corresponde.
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¿Qué es la ganancia patrimonial de una venta?
Es lo que ganas al vender una vivienda por más de lo que te costó. Esa ganancia no es un impuesto aparte: paga IRPF, en la parte del ahorro.
Es la parte del IRPF que pagas por lo que rinden tus ahorros: intereses, dividendos y ganancias al vender acciones, fondos o inmuebles.
- Quién lo cobra
- La Agencia Tributaria. Se reparte con las comunidades autónomas como el resto del IRPF.
- Cuándo se paga
- Al año siguiente presentas la declaración (modelo 100), que compara lo adelantado con la cuota real: pagas la diferencia o te la devuelven.
Ficha completa IRPF del ahorro Las reglas de 2026, las cifras y las fuentes.
Cómo se calcula
Al vender una vivienda, lo que tributa en el IRPF no es el precio, sino la ganancia: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. El primero es el precio de venta menos los gastos e impuestos que pagas tú al vender. El segundo, el precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste entonces y lo que hayas invertido después en mejoras.
Esa ganancia va a la base del ahorro, junto con los intereses, los dividendos y las demás ganancias del año, y paga por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % desde ahí. No se suma al sueldo ni a la pensión.
Cuándo no se pagaLa ganancia de la vivienda habitual puede quedar exenta, entera o en parte, si reinviertes en otra vivienda habitual en dos años…
La ganancia de la vivienda habitual puede quedar exenta, entera o en parte, si reinviertes en otra vivienda habitual en dos años; si te queda hipoteca, lo que hay que reinvertir es lo obtenido menos lo que debes.
Lo está del todo si tienes 65 años o más, y con esa edad la de cualquier vivienda tampoco tributa en la parte que pongas en una renta vitalicia, hasta 240.000 €. Si el resultado es una pérdida, no se paga y se puede compensar con otras ganancias.
65 años
Si la compraste antes de 1995, la alquilaste o la heredasteSi la compraste antes de 1995, la parte de la ganancia generada hasta 2006 tiene una reducción por los años que la tenías en 1996.
Si la compraste antes de 1995, la parte de la ganancia generada hasta 2006 tiene una reducción por los años que la tenías en 1996. Si la tuviste alquilada, las amortizaciones que restaste en el IRPF del alquiler bajan el precio de compra. Si la heredaste o te la donaron, el precio de compra es el valor declarado en el impuesto de sucesiones o en el de donaciones.
Navarra, el País Vasco y los otros impuestosEn Navarra y el País Vasco la escala del ahorro es la suya, y en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa el precio de compra se actualiza…
En Navarra y el País Vasco la escala del ahorro es la suya, y en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa el precio de compra se actualiza con un coeficiente por año. Quien compra paga los impuestos de la compra, y si con lo que te queda superas cierto patrimonio, mira el Impuesto sobre el Patrimonio.
Antes de esta cuenta va la del ayuntamiento, que es un gasto de la venta: tienes la calculadora de la plusvalía municipal.
Lo que paga cada ganancia
IRPF de una ganancia patrimonial con la escala del ahorro de 2026, si es la única del año.
| Ganancia | IRPF | Sobre la ganancia | Lo que queda |
|---|---|---|---|
| 5.000 € | 950 € | 19 % | 4.050 € |
| 10.000 € | 1.980 € | 19,8 % | 8.020 € |
| 20.000 € | 4.080 € | 20,4 % | 15.920 € |
| 30.000 € | 6.180 € | 20,6 % | 23.820 € |
| 50.000 € | 10.380 € | 20,8 % | 39.620 € |
| 75.000 € | 16.130 € | 21,5 % | 58.870 € |
| 100.000 € | 21.880 € | 21,9 % | 78.120 € |
| 150.000 € | 33.380 € | 22,3 % | 116.620 € |
| 200.000 € | 44.880 € | 22,4 % | 155.120 € |
| 300.000 € | 71.880 € | 24 % | 228.120 € |
| 500.000 € | 131.880 € | 26,4 % | 368.120 € |
Estimación Euros y normas de 2026 · Sin otras ganancias ni rendimientos del ahorro en el año Fuente: BOE, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado
La escala del ahorro de 2026
| Parte de la ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Dato oficial Suma del tipo estatal y del autonómico, que es igual en todas las comunidades de régimen común Fuente: BOE, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado
Coeficientes de actualización del País Vasco para 2026 El coeficiente que multiplica el precio de compra en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, según el año en que compraste
| Año de compra | Coeficiente |
|---|---|
| 1994 y antes | 2,03 |
| 1996 | 2,076 |
| 1998 | 1,985 |
| 2000 | 1,866 |
| 2002 | 1,732 |
| 2004 | 1,635 |
| 2006 | 1,531 |
| 2008 | 1,43 |
| 2010 | 1,402 |
| 2012 | 1,33 |
| 2014 | 1,307 |
| 2016 | 1,307 |
| 2018 | 1,261 |
| 2020 | 1,249 |
| 2022 | 1,121 |
| 2024 | 1,05 |
| 2026 | 1 |
Dato oficial Los mismos en los tres territorios · Una vivienda comprada en 2005 por 200.000 € y vendida por 260.000 € da en Bizkaia una pérdida Fuente: Coeficientes de actualización del IRPF para las transmisiones de 2026: Decreto Foral 41/2025 de Álava (BOTHA de 26-12-2025), Decreto Foral 115/2025 de Bizkaia (BOB de 15-12-2025) y Decreto Foral 27/2025 de Gipuzkoa (BOG de 30-12-2025)
Qué no tiene en cuenta
- Las demás ganancias, intereses y dividendos del año, que se suman a esta y pueden llevarla a un tramo más alto, y las pérdidas pendientes de otros años, que la reducen. Los tiene en cuenta la calculadora del IRPF de vender acciones, fondos o criptomonedas.
- Las fechas exactas de compra y de venta: para la reducción de lo comprado antes de 1995 se supone que fue a mitad de año.
4 cosas másLos requisitos de plazo y de residencia de las exenciones; Las mejoras de años distintos al de compra, que en el País…
- Los requisitos de plazo y de residencia de las exenciones, y en el País Vasco, la circunstancia que justifica el cambio de vivienda en la reinversión.
- Las mejoras de años distintos al de compra, que en el País Vasco llevan otro coeficiente, y la reducción de lo comprado antes de 1995 en las mejoras.
- La dación en pago de la vivienda habitual y la venta por personas en dependencia severa o gran dependencia, que también están exentas.
- La plusvalía municipal, que es otro impuesto y se paga al ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda?
Es lo que obtienes por la venta menos lo que te costó. Lo que obtienes es el precio de venta menos los gastos e impuestos que pagas al vender (la plusvalía municipal, la agencia). Lo que te costó es el precio de compra más los gastos e impuestos de entonces y las obras de mejora. En el ejemplo: 254.000 € menos 218.000 €, una ganancia de 36.000 €.
¿Cuánto IRPF paga la ganancia de vender un piso?
La ganancia tributa en el IRPF con la escala del ahorro de 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % desde ahí. Una ganancia de 36.000 € paga 7.440 €, el 20,7 %, si es la única del año.
¿Cuánto se paga por vender una vivienda comprada antes de 1995?
Menos. La parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce un 11,11 % por cada año de tenencia hasta el 31 de diciembre de 1996 que pase de dos, y no tributa si son más de diez, mientras la suma de las ventas con esta reducción desde 2015 no pase de 400.000 €. Una vivienda comprada en 1990 por 60.000 € y vendida por 260.000 € paga 31.741 € en lugar de 42.120 €.
¿Y si vendo con hipoteca y compro otra vivienda?
Para la exención por reinversión, lo obtenido es el precio de venta menos los gastos y menos lo que quede de la hipoteca. Con 100.000 € de hipoteca, en el ejemplo basta con reinvertir 154.000 € para que toda la ganancia quede exenta.
¿Cuánto se paga por vender una vivienda heredada?
Lo mismo que por otra cualquiera, pero el precio de compra es el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos de entonces. Con una donación, el valor del impuesto de donaciones. Escríbelo en «Precio de compra».
¿Cambia en Navarra y el País Vasco?
Sí. Cada uno tiene su escala del ahorro: en el País Vasco va del 19 % al 28 %, y en Navarra del 20 % al 28 %. En Álava, Bizkaia y Gipuzkoa el precio de compra se actualiza además con un coeficiente por el año en que se pagó: lo comprado en 2005 se multiplica por 1,583. Y la exención de los mayores de 65 alcanza allí a los primeros 400.000 € de ganancia. En Navarra no hay coeficientes, y la exención de la vivienda habitual es para mayores de 70 años, en su primera venta y hasta 300.000 € de ganancia.
¿Cuándo no se paga IRPF por vender la vivienda habitual?
En dos casos. Si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años: queda exenta la misma parte de la ganancia que reinviertes, y toda si lo reinviertes todo (reinvirtiendo la mitad, el ejemplo pagaría 3.660 € en lugar de 7.440 €). Y si tienes 65 años o más: la ganancia de tu vivienda habitual está exenta entera.
Otras calculadoras
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Fuentes
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- Dato oficial 10 fuentes oficiales
Las 10 fuentes, con sus notas BOE · Diputación Foral de Bizkaia · Diputación Foral de Álava · Diputación Foral de Gipuzkoa y más
- Dato oficialBOE, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, arts. 33 a 35 (ganancias patrimoniales), 38 (reinversión en vivienda habitual), 49 (compensación de pérdidas) y 66 y 76 (escala del ahorro) Texto consolidado, última actualización publicada el 7-10-2026. El plazo de dos años para reinvertir está en el art. 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007).
- Dato oficialBOE, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (texto consolidado) Reducción de lo comprado antes de 1995, renta vitalicia de los mayores de 65 y valor de lo heredado o donado.
- Dato oficialBOE, Real Decreto 439/2007, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (texto consolidado) Amortizaciones y lo obtenido para reinvertir cuando queda hipoteca.
- Dato oficialDiputación Foral de Bizkaia, Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto vigente («actualizado a fecha de: 01/01/2026») Bizkaia: exención de los mayores de 65, coeficientes, reinversión y lo comprado antes de 1995.
- Dato oficialDiputación Foral de Álava, Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado Álava: las mismas reglas.
- Dato oficialDiputación Foral de Gipuzkoa, Hacienda Foral: «Transmisión por mayor de 65 años» y guía «Ganancias y pérdidas patrimoniales» Gipuzkoa: exención de los mayores de 65 y lo comprado antes de 1995.
- Dato oficialCoeficientes de actualización del IRPF para las transmisiones de 2026: Decreto Foral 41/2025 de Álava (BOTHA de 26-12-2025), Decreto Foral 115/2025 de Bizkaia (BOB de 15-12-2025) y Decreto Foral 27/2025 de Gipuzkoa (BOG de 30-12-2025) Coeficientes de actualización de 2026 de los tres territorios vascos.
- Dato oficialLexnavarra, texto refundido de la Ley Foral del IRPF de Navarra (Decreto Foral Legislativo 4/2008), texto consolidado Navarra: exención de los mayores de 70, reinversión, renta vitalicia y lo comprado antes de 1995.
- Dato oficialLexnavarra, legislación de la Comunidad Foral de Navarra: texto refundido de la Ley Foral del IRPF (Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio), texto consolidado Navarra: escala del ahorro.
- Dato oficialDiputación Foral de Bizkaia, Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del IRPF, texto vigente «actualizado a fecha de 01/01/2026» País Vasco: escala del ahorro.