Calculadora de impuestos al comprar vivienda 2026 ¿Cuánto cuesta comprar una vivienda, además del precio?

Si es nueva se paga IVA, el 10 % del precio (IGIC del 7 % en Canarias e IPSI del 4 % en Ceuta y Melilla), y además actos jurídicos documentados por la escritura, entre el 0,25 % y el 1,5 % con el tipo general de cada comunidad.

Si va a ser tu vivienda habitual, Andalucía, Cantabria y Comunidad de Madrid tienen un tipo de transmisiones más bajo que solo depende del precio, y la calculadora lo aplica. Además, 14 comunidades tienen un tipo para compradores jóvenes, con un límite de edad y, casi siempre, de precio.

Canarias, Castilla y León, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia y Región de Murcia piden además no pasar de cierta renta, ahorro o patrimonio: cuando hace falta, la calculadora te pregunta tu sueldo y lo demás y, si no lo indicas, supone el salario medio de tu edad y que no tienes otros ingresos ni más patrimonio, y te lo dice.

Casi todas las comunidades tienen además tipos más bajos para la vivienda habitual de familias numerosas o monoparentales, de personas con discapacidad, de vivienda protegida o de quien no tiene otra vivienda, y otros en actos jurídicos documentados para la vivienda nueva: en la Comunitat Valenciana, por ejemplo, la escritura de la vivienda habitual paga el 0,1 % en lugar del 1,4 %.

Márcalo en «Afina el cálculo» y la calculadora aplica el que te deja menos que pagar, con su artículo y lo que pide. La vivienda protegida nueva de régimen especial o de promoción pública paga un IVA del 4 %.

Algunas comunidades tienen también tipos para las víctimas de violencia de género (Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cataluña, Comunitat Valenciana y Galicia) o del terrorismo (Andalucía), para quien va a rehabilitar la vivienda, para el contrato de vitalicio de Galicia y para la vivienda de precio limitado de Illes Balears. «Afina el cálculo» solo te pregunta lo que tiene tu comunidad, y sin marcarlo no se aplica nada.

Andalucía, Asturias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid y La Rioja tienen además tipos para la vivienda en municipios pequeños, en riesgo de despoblación o en zonas rurales. En La Rioja eliges el municipio en un desplegable, con los 118 pequeños municipios y entidades locales menores del anexo I de la Ley 10/2017, de 27 de octubre. En las demás la calculadora te lo pregunta con una casilla (en Castilla-La Mancha, con un desplegable de zonas) y no lo comprueba. En Andalucía, Castilla y León, Extremadura y la Comunidad de Madrid no hay una lista cerrada: cuenta la población oficial del municipio. En el Principado de Asturias y la Comunitat Valenciana la relación cambia cada año. La de Galicia tiene cientos de parroquias, la de Castilla-La Mancha más de 700 municipios, y la de Cantabria no se ha podido abrir desde aquí.

Dos casos pagan más: Asturias y Cataluña cobran el 20 % a los grandes tenedores, y Cataluña también a quien compra un edificio entero de viviendas. Esas normas no dicen que el 20 % se combine con los tipos reducidos: si marcas una de esas casillas, la calculadora aplica el 20 %.

Además de los impuestos, la calculadora suma la notaría y el Registro de la Propiedad, que cobran según sus aranceles del BOE (el de los notarios y el de los registradores), y la tasación y la gestoría que escribas: sin una fuente que se pueda citar, no pone ninguna cifra por ti.

El arancel de los notarios es una escala sobre el precio con una rebaja del 5 %, más los folios de la escritura y de sus copias. Los folios son un supuesto (10 caras de matriz, una copia autorizada de 10 folios y una simple de 10), y el notario puede hacer un descuento del 10 % como máximo: por eso la notaría va en una horquilla. El registro cobra la presentación y una escala que no baja de 24,04 € ni pasa de 2.181,67 €, con su rebaja del 5 %. Los dos llevan el IVA del 21 %.

Si el contrato no dice otra cosa, la escritura la paga quien vende y la primera copia y el registro, quien compra (artículo 1455 del Código Civil): la calculadora da ese total y el de un contrato en el que quien compra paga todos los gastos. Con hipoteca, la notaría y el registro de la hipoteca, la gestoría y su impuesto los paga el banco, y la tasación, quien pide el préstamo (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019). Lo que dice la Ley 5/2019 vale para los préstamos de un banco o de quien presta de manera profesional a una persona física, con garantía sobre una vivienda o para comprarla (artículo 2.1). Con una usada de 200.000 € en la Comunidad de Madrid, la compra cuesta de 11.438 € a 11.484 € además del precio, una vez.

Quien vende paga la plusvalía municipal y declara la ganancia en su IRPF (IRPF de la venta de una vivienda). Desde el año siguiente pagarás el IBI. Si unos padres dan el dinero para comprarla, mira el impuesto de donaciones: muchas comunidades lo reducen cuando es para la primera vivienda de un hijo.

Navarra y el País Vasco tienen su propia norma. En Navarra el tipo es el 6 %, y el 5 % sobre los primeros 180.304 € si es la vivienda habitual de una unidad familiar con dos o más hijos. En el País Vasco las viviendas pagan el 4 %, y el 2,5 % si es la vivienda habitual y no pasa de 120 m² construidos o, con cualquier superficie, si quien compra es titular de familia numerosa. Por eso allí la calculadora pregunta los hijos y la superficie.

Navarra y Álava tienen además un tipo más bajo para la vivienda habitual situada en ciertos lugares: el 4 % en Navarra si está en un municipio declarado en riesgo de despoblación, y el 1,5 % en Álava si está en una de las zonas o núcleos en riesgo de despoblación que lista su norma foral. Se aplica a todo el valor, con cualquier superficie y sin pedir hijos.

En Navarra la calculadora te deja elegir el municipio. La relación oficial de esos municipios es la del anexo I de la Orden Foral 8/2023, de 15 de febrero (Boletín Oficial de Navarra n.º 49, de 9 de marzo de 2023): son 174.

La orden declara en riesgo de despoblación los municipios de cinco tipos, del riesgo extremo al declive moderado (76 en riesgo extremo, 31 en riesgo intenso, 40 en riesgo importante, 9 en declive intenso y 18 en declive moderado), y la norma del impuesto da el 4 % a todos por igual. Si eliges uno de ellos se aplica ese tipo y el resultado nombra el municipio y la orden; con «Otro municipio», no.

En Álava la lista no es de municipios, sino de concejos y barrios rurales: la calculadora te lo pregunta con una casilla y, si la marcas, aplica el 1,5 %. La relación oficial de esas zonas y núcleos, que son concejos y barrios rurales y no municipios enteros, es la de la disposición adicional trigésimo cuarta de la Norma Foral 33/2013, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de Álava.